王健林潘石屹急甩物业 房地产业真要变天了？

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王健林潘石屹急甩物业 房地产真要变天了？

  平说财经张平

2017年7月10日上午，万达集团将旗下的13个文旅项目91%的股权和万达的76个酒店项目转手卖给了孙宏斌的融创中国，共收资金631.7亿元。其中，13个文旅项目91%的股权作价295.75亿元，76个万达酒店作价335.95亿元。

与此同时，SOHO中国也在不断卖地。旗下光华路SOHO、凌空SOHO纷纷被卖出，董事长潘石屹说：“只有上海外滩SOHO和望京SOHO，是永远不能够销售的。”而华人地产大亨李嘉诚近年也频频抛售名下资产。长实地产曾以200亿元的价格转手上海浦东世纪汇综合体。

对此，许多人都会觉得奇怪，这三位地产业的大佬好端端的捧着地产“印钞机”，为啥还要卖了呢？在一些人看来，历次房地产调控都是“无疾而终”，这次调控也将会是空调，地产大佬们大手笔抛售名下物业有些“操之过急”。不如耐心等待房地产调控松绑那一天。

事实上，历次房地产调控失效的主要原因是：一方面，土地财政对地方政府收入影响较大，地方政府严重依赖于土地财政。而历次在打击房地产过后，土地市场价格开始回落，地方政府也只能放松对房地产的调控。

另一方面，房地产业涉及到下游七八十个产业的兴衰，一旦房地产走下坡路，就会殃及其他产业，更会影响当地GDP的增速。为了不让GDP增速过快回落，地方政府通常也不太愿意对房地产狠下重手。

不过，笔者认为，中国经济增长虽然还不能离开房地产的支撑，但随着互联网、高端制造业、消费电子等新兴行业对经济增长的作用越来越明显，房地产的地位已大不如前。而地产大佬们长期与各级政府打交道，商业嗅觉敏感，他们肯定早已感受到“变天”征兆。那么，王健林和潘石屹为啥要大规模抛售物业呢？

首先，商业地产的白银时代已经到来。过去无论是王健林、潘石屹，还是李嘉诚都在商业地产上发家致富。但是他们这几年发现商业地产已经从黄金期转向白银时代。拿万达来说，不仅是万达商城的店铺空置率畸高，而且万达商城的投资回报率也下滑的很厉害。针对这些“食之无味，弃之可惜”的地产物业，王健林自然心有不甘，只能将名下微利甚至不赚钱的项目出售。

再者，政府要民间控制杠杆率，王健林和潘石屹必会积极响应。虽然，万达地产和SOHO中国的负债率与同行相比都不算高，但是两位大佬在大规模出售名下物业后均表示，将企业向轻资产型转化。实际上，王健林和潘石屹都将不太赚钱的物业抛售之后，拿一部分资金去偿还即将到期的债务。如此可进一步降低负债率。同时，对王健林来说，此举也能促进万达地产早日上市。

从目前形势来看，监管者对地产商们的融资愈加趋严。监管单位已切断地产商主要融资来源，上海证交所提高地产商发债的门槛后，地产商就没有在上海证交所发债。2018年，地产行业还有279亿美元的债券到期，资金紧张由此可见一斑。为此，资金链比较紧张的地产企业提前甩卖旗下资产，也是为了应付即将到来的兑付危机。

最后，房地产企业转型时代已经开启。可以预见，未来房地产行业的集中度会越来越高，即便到了今天，中国房地产行业的集中度相比美国等发达国家，还是比较低的。而随着大量中小房地产企业要么被大型房企业兼并，要么因经营不善直接倒闭。只有不断做大做强的地产企业，将会开始考虑如何转型。

比如，房地产产业与文化、旅游、休闲、养老等行业的融合，也会衍生出不少投资机会。就在今年年初，王健林就在万达工作报告中，明确指出要加大旅游投资。而且，在互联网时代，随着人工智能、大数据、与计算等新兴行业的发展，未来房地产开发将更多的融入到智能家居、智能办公室等。

王健林、潘石屹、李嘉诚这三位国内房地产业的大佬，纷纷抛售旗下物业，这既说明了国内商业地产已经从暴利的黄金期变为白银阶段，商业地产的已经变天。也暗示了大佬们希望通过出售资产，降低债务规模，并对房企进行轻资产化运作。更关键的是，大型房地产企业开始转型，房地产业的大兼并、大选牌时代已经到来。